W Warszawie właściciele mieszkań często spotykają się z zapisem dotyczących funduszu remontowego w miesięcznym czynszu lub opłatach administracyjnych. Dotyczy to zarówno budynków zarządzanych przez spółdzielnie, jak i przez wspólnoty mieszkaniowe. Przepisy rozróżniają remonty lokalu prywatnego od remontów części wspólnych, a obowiązek partycypowania w kosztach związanych z utrzymaniem elementów wspólnych ciąży na wszystkich właścicielach niezależnie od tego, czy planują prace wewnątrz własnego mieszkania.
Jak to wygląda w spółdzielni?
W spółdzielniach zasada jest jednoznaczna. Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielnia tworzy fundusz remontowy, a odpisy obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek wniesienia tego świadczenia obejmuje członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami oraz osoby mające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia prowadzi ewidencję wpływów i wydatków funduszu dla poszczególnych nieruchomości, a właściciel może żądać kalkulacji wysokości pobieranych należności.
Jak to wygląda we wspólnocie mieszkaniowej?
W przypadku wspólnoty mieszkaniowej obowiązki wynikają z ustawy o własności lokali. Art. 14 tej ustawy wymienia remonty i konserwację jako koszty zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele wnoszą zaliczki na pokrycie tych kosztów; w praktyce wiele wspólnot wyodrębnia część środków jako fundusz remontowy i ustala jego wysokość w drodze uchwały. Zaliczki zwykle płatne są z góry do 10. dnia każdego miesiąca, a wysokość obciążeń przypada proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości.
Co oznacza to dla mieszkańca Warszawy?
Oznacza to, że argument „nie remontuję u siebie, więc nie zapłacę” nie zwalnia z obowiązku. Fundusz przeznaczony jest na prace dotyczące elementów wspólnych — dach, elewacja, piony instalacyjne, windy, klatki czy piwnice — a nie na prywatne wykończenie kuchni czy łazienki. W stolicy, gdzie eksploatacja i remonty rozległych budynków wielorodzinnych bywają kosztowne, część opłat może być odkładana na większe inwestycje planowane w kolejnych latach; dane dotyczące zasobów mieszkaniowych Warszawy za 2025 rok są dostępne w Banku Danych Lokalnych GUS i pokazują skalę potrzeb utrzymania zabudowy wielorodzinnej.
Co zrobić, gdy opłata wydaje się za wysoka?
Najpierw ustalić, czy budynek jest zarządzany przez spółdzielnię czy przez wspólnotę. W spółdzielni właściciel może żądać kalkulacji oraz ujawnienia wpływów i wydatków funduszu dla swojej nieruchomości. Przy podwyżce spółdzielnia powinna zawiadomić członków z co najmniej trzymiesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego i przedstawić pisemne uzasadnienie zmiany. We wspólnocie należy zapoznać się z uchwałą właścicieli dotyczącą zaliczek i planu gospodarczego; sama informacja na pasku opłat nie zastępuje podstawy prawnej uchwały.
Czy można przestać płacić?
Samodzielne pomniejszanie przelewu lub zaprzestanie wpłat nie jest właściwym sposobem kwestionowania opłaty. Przeciągłe zaleganie z należnościami może skutkować egzekucją roszczeń — w skrajnych przypadkach ustawa o własności lokali przewiduje możliwość żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Skargi i spory dotyczące uchwał wspólnoty rozstrzygane są na zasadach przewidzianych w tej ustawie; w spółdzielni możliwe jest dochodzenie ustalenia prawidłowości rozliczeń i wysokości odpisów.
Praktycznym przykładem fali podwyżek są decyzje niektórych spółdzielni w kraju — jedna z nich ogłosiła podwyżki obowiązujące od 1 października 2026, w tym stawkę za fundusz remontowy wynoszącą 1,80 zł/m2. Podwyżki tłumaczono rosnącymi kosztami materiałów, usług technicznych i pracy. Ten przykład pokazuje, że zmiany stawek bywają efektem wzrostu kosztów eksploatacji i remontów, a nie dowolnym żądaniem zarządu.
Właściciel ma prawo do informacji i do weryfikacji rozliczeń. To, kto i w jaki sposób ustala wysokość opłat oraz jakie procedury obowiązują przy ich zmianie, reguluje odpowiednia ustawa zależna od formy zarządzania nieruchomością.
Za długotrwałe zaległości z opłatami za zarząd i fundusz remontowy ustawodawca przewidział możliwość egzekucji, włącznie z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji.
