Rządowy projekt zmiany ustawy o własności lokali proponuje, by elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów stały się częścią nieruchomości wspólnej. Zmiana oznacza, że naprawy takich elementów będą finansowane z zaliczek wpłacanych przez wszystkich właścicieli proporcjonalnie do udziałów. Projekt dotyczy budynków zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe i może objąć około 3,3 mln osób.
Co dokładnie miałoby przejść na wspólnotę?
W uzasadnieniu projektu wskazano na dźwigary, płytę balkonową wraz z izolacją, balustradę oraz elementy elewacji będące częścią balkonu. Te pozycje miałyby stać się odpowiedzialnością wspólnoty i być pokrywane z funduszu remontowego. W tekście projektu samo ustawowe określenie „elementy konstrukcyjne balkonu” nie zawiera szczegółowej definicji; wyliczenie pojawia się jedynie w uzasadnieniu.
Brak definicji w treści przepisu oznacza, że w sporach o konkretne pozycje kosztorysu strony mogą prezentować odmienne wykładnie. Krytycy projektu podkreślają, że wyliczenie powinno znaleźć się bezpośrednio w przepisie, aby uniknąć wątpliwości.
Kto zapłaci za naprawę?
Zgodnie z mechanizmem finansowania nieruchomości wspólnej zaliczki na zarząd płacą wszyscy właściciele proporcjonalnie do udziałów, niezależnie od tego, czy korzystają z danej części budynku. Oznacza to, że właściciel mieszkania na parterze bez balkonu może zostać obciążony częścią kosztów naprawy płyty balkonowej. Do tej pory takie wydatki zwykle obciążały konkretnego właściciela.
Czy każdy koszt przejdzie na wspólnotę?
Nie wszystkie prace miałyby zostać przeniesione. W uzasadnieniu projektu zapisano wyraźne rozgraniczenie. Składową lokalu pozostaje wewnętrzna przestrzeń balkonu oraz elementy jego wykończenia, takie jak płytki, deski tarasowe, malowanie od strony wnętrza, zabudowy czy osłony montowane przez właściciela. W praktyce wymiana izolacji byłaby kosztem wspólnoty, a położenie nowych płytek na tej izolacji pozostawałoby obowiązkiem właściciela.
Czy wspólnota może obciążyć konkretnego właściciela więcej?
Projekt przewiduje możliwość uchwalenia wyższej zaliczki dla właściciela konkretnego lokalu, gdy jego mieszkanie generuje wyraźnie wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Ma to znaczenie zwłaszcza dla mieszkań z dużymi tarasami, gdzie kosztowna izolacja może być znacznie droższa niż utrzymanie małego balkonu. W takiej sytuacji wspólnota może przenieść większą część wydatków na właściciela takiego lokalu.
Kiedy zmiana mogłaby zacząć obowiązywać?
Projekt oznaczono numerem UD312 i wpisano do wykazu prac rządu 20 lutego 2026. Planowane przyjęcie dokumentu przez Radę Ministrów wyznaczono na drugi kwartał 2026 r. Po przyjęciu przez rząd projekt musi przejść ścieżkę parlamentarną: Sejm, Senat i podpis prezydenta. Założono wejście ustawy w życie po 30 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Do czasu wejścia w życie obowiązuje obecny stan prawny.
Czy projekt ogranicza korzystanie z balkonu?
W opublikowanym dokumencie nie ma przepisu zakazującego palenia papierosów ani suszenia prania na balkonach. Zmiana statusu elementów konstrukcyjnych nie odbiera prawa do wyłącznego korzystania z balkonu. Kwestie porządkowe pozostaną w regulaminach uchwalanych przez wspólnoty.
Projekt przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Dokument ma numer dokument UD312.
